Di crowdfunding immobiliare su Affari e Finanza vi avevamo già parlato in modo molto approfondito in questa occasione, evidenziandone in modo particolare i rendimenti elevati (non di rado compresi tra l’8% e il 12% annuo lordo) e le opportunità che ci si possono presentare davanti quando ci affidiamo a questa opzione. Ma esistono anche dei rischi, reali, da non sottovalutare. Ecco tutto quello che dovete sapere a riguardo.
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Lending vs equity crowdfunding
Prima di cliccare sul tasto “investi”, ogni utente deve comprendere la natura del contratto che sta sottoscrivendo. Ma attenzione a non pensare che tutti i progetti di crowdfunding siano uguali, perché non è così: la distinzione principale risiede nel rapporto giuridico che si instaura tra l’investitore e la società proponente (lo sviluppatore immobiliare).
Prestare soldi vs Diventare soci
Nel Lending Crowdfunding, l’investitore agisce a tutti gli effetti come una banca. Si sottoscrive un contratto di prestito (solitamente un peer-to-peer loan) in cui si mette a disposizione del costruttore una somma di denaro per un periodo di tempo determinato.
- Vantaggi: Il tasso di interesse è fisso e la scadenza è prestabilita (es. 10% in 12 mesi). Sai esattamente quanto riceverai e quando;
- Rischi: il rischio è legato esclusivamente alla solvibilità della società. Se il progetto va bene, tu prendi il tuo interesse fisso; se il progetto genera profitti record, tu prendi comunque solo il tuo interesse fisso.
Nell’Equity Crowdfunding, invece, la dinamica cambia radicalmente: in questo scenario non stai prestando soldi, ma piuttosto comprando quote della società che realizza l’opera. Diventi a tutti gli effetti, in sintesi, un socio di capitale.
- Vantaggi: non c’è un tetto massimo al guadagno. Se l’immobile viene venduto a un prezzo molto superiore al previsto, partecipi proporzionalmente alla divisione degli utili finali (over-performance);
- Rischi: sei l’ultimo a essere pagato. In caso di perdite, il valore delle tue quote può azzerarsi. Inoltre, la liquidità è molto ridotta: non puoi “uscire” dall’investimento finché la società non viene liquidata o le quote vendute.
Il rischio principale: il cantiere bloccato
Quando si analizza un progetto immobiliare, il rendering grafico di un palazzo moderno può trarre in inganno. Il rischio reale non è quasi mai commerciale (vale a dire, l’incapacità di vendere gli appartamenti), quanto piuttosto operativo e finanziario. Il tanto temuto “cantiere bloccato” è un vero spauracchio per ogni investitore del crowd. I ritardi burocratici, l’aumento dei costi delle materie prime o il fallimento dell’impresa appaltatrice possono trasformare un investimento di 12 mesi in un calvario pluriennale. Si tratta, ovviamente, di uno scenario molto inquietante che chiunque vorrebbe volentieri evitare.
Cosa succede se il costruttore fallisce
Questo è il punto più critico e meno discusso nelle brochure pubblicitarie: in caso di insolvenza del costruttore o di fallimento della società di scopo (SPV), l’investitore del crowdfunding si trova in una posizione di estrema debolezza.
Nella gerarchia dei rimborsi, i creditori non sono tutti uguali. Ecco, qui di seguito, un breve riassunto delle varie tipologie esistenti:
- Creditori privilegiati (Banche): le banche che hanno finanziato il cantiere possiedono quasi sempre un’ipoteca di primo grado sull’immobile. Se il palazzo viene venduto all‘asta, i primi soldi vanno a loro.
- Fornitori e dipendenti: seguono i creditori che vantano privilegi per legge (lavoratori, artigiani);
- Creditori Chirografari (la folla): gli investitori di crowdfunding (e questo discorso è particolarmente valido nel lending) sono solitamente creditori chirografari. Detto in parole più semplici, non hanno garanzie reali (ipoteche) sul bene.
In termini pratici, se un progetto fallisce, dopo che la banca ha escusso l’ipoteca e i professionisti sono stati pagati, spesso per la “folla” resta zero. La diversificazione su più progetti non è quindi un consiglio prudenziale, ma una necessità assoluta per sopravvivere a un eventuale defafult. Si tratta in realtà di un principio valido per qualunque altro tipo di investimento.
Tassazione dei guadagni
Oltre ai rischi di mercato, l’investitore deve fare i conti con l’unico socio che guadagna sempre: lo Stato. La fiscalità nel crowdfunding immobiliare in Italia ha attraversato diverse fasi, ma oggi segue binari abbastanza definiti, sempre a patto che si utilizzino piattaforme autorizzate.
Ritenuta a titolo definitivo o aliquota marginale?
Per la maggior parte degli investitori privati (persone fisiche), la tassazione dei proventi derivanti da crowdfunding immobiliare (lending) è armonizzata al 26%. Più nello specifico:
- Sostituto d’imposta: molte piattaforme italiane agiscono da sostituto d’imposta. Questo è un grande vantaggio burocratico: la piattaforma trattiene il 26% dal tuo guadagno e lo versa allo Stato per tuo conto. Riceverai in questo caso il netto nel tuo wallet e non dovrai dichiarare nulla nel modello redditi o 730, poiché la ritenuta è a titolo definitivo.
- Aliquota Marginale: se la piattaforma non agisce da sostituto (sovente questo scenario si presenta in presenza di piattaforme estere), il provento concorre alla formazione del tuo reddito complessivo e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF (aliquota marginale), che partono dal 23% ma salgono rapidamente oltre il 43% per i redditi più alti.
