Quando si parla di una casa acquistata in usufrutto significa che c’è un soggetto che acquissce il diritto di utilizzare e godere dei benefici di quella casa senza però diventarne il proprietario. In pratica, chi acquista una casa in usufrutto (detto “usufruttuario“) ha il diritto di abitarla, utilizzarla o persino affittarla, a seconda delle condizioni stabilite nel contratto di usufrutto. Tuttavia, il proprietario effettivo della casa (detto “nudo proprietario“) conserverà sempre il diritto di proprietà, anche se non può usufruire direttamente dei benefici della casa durante il periodo di usufrutto (cioè non potrà vivere al suo interno).
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Il periodo di usufrutto potrà essere temporaneo o a vita, a seconda degli accordi che sono stati presi inizialmente tra le parti coinvolte. Ad esempio, una persona anziana potrebbe vendere la propria casa mantenendo il diritto di usufruirne per il resto della sua vita, mentre il compratore diventa l’usufruttuario. In alcuni casi, l’usufrutto può anche essere trasferito o ereditato in conformità con le leggi locali.
A questo punto però può sorgere spontanea una domanda: visto che su ogni casa pesa l’IMU (cioè l’imposta dovuta per il possesso di fabbricati) chi dovrà pagare questa tassa quando l’immobile è in usufrutto? Qui di seguito proveremo a rispondere a questa domanda in base alla normativa vigente.
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Proprietario vs usufruttuario: chi paga l’IMU?
Secondo quanto stabilito dall’attuale legislazione italiana il soggetto tenuto al pagamento dell‘Imposta Municipale Propria (IMU) sarà il possessore dell’immobile, che può essere il proprietario, l’usufruttuario, l’utilizzatore, l’abitante o il superficiario. Ciò significa che l’usufruttuario è, concretamente, tenuto a versare l’IMU.
Tuttavia, va precisato che esiste un’eccezione a questa regola: se l’usufruttuario dovesse usare l’immobile come propria abitazione principale, allora non sarà tenuto al pagamento dell’imposta. Tale esenzione dal pagamento potrà essere chiesta dai cosiddetti “soggetti passivi d’imposta“, cioè coloro che la legge individua come responsabili del versamento del contributo quando l’immobile soggetto all’imposta è utilizzato come residenza principale. Se l’usufruttuario, quindi, vive nell’immobile soggetto all’usufrutto come sua residenza principale, potrà beneficiare dell’esenzione dall’IMU. Successivamente, quando il contratto di usufrutto giungerà alla sua naturale scadenza, l’onere del pagamento dell’IMU ritornerà al proprietario dell’immobile (o in alternativa ai suoi eredi, in caso di morte del soggetto). Una volta che il proprietario riotterrà il pieno possesso della residenza, avrà la possibilità di designarla come sua residenza principale, beneficiando così dell’esenzione dall’IMU.
Come si dichiara l’immobile in caso di usufrutto?
E per quanto riguarda la dichiarazione fiscale all’Agenza delle Entrate, invece? Per la legge italiana è richiesto che l’immobile sia dichiarato nel quadro B del modello 730 e nel quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche, ma tale dichiarazione dovrà essere effettuata esclusivamente dall’usufruttuario. Il nudo proprietario non avrà dunque l’obbligo di presentare alcuna dichiarazione in merito.
Come funziona il diritto all’usufrutto
A stabilire il diritto all’usufrutto saranno sempre le parti coinvolte: ciò significa che le sue condizioni potranno variare a seconda dei casi. L’usufrutto si può di norma concedere ad un individuo per scopi abitativi per un periodo specifico, che può essere di 10, 20 ma persino di 50 anni. Terminato tale arco temporale, il nudo proprietario tornerà ad essere l’unico proprietario dell’immobile. Può anche accadere, ad ogni modo, che i due soggetti interessati nell’accordo non fissino un limite e che, dunque, l’usufrutto duri per tutta la vita dell’usufruttuario. È importante notare, come anticipato, che i diritti di usufrutto non possono essere ereditati. Inoltre, per i locali commercial, esiste una regola precisa:ì il termine massimo è infatti in questo caso di 30 anni.
L’usufrutto, per il resto, si può estinguere per diverse ragioni possibili. Qui sotto elenchiamo alcune delle più comuni:
- La naturale cadenza del termine stabilito;
- Prescrizione, se il diritto non dovesse essere esercitato per vent’anni;
- Gravi abusi del diritto da parte dell’usufruttuario;
- Unificazione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona;
- Distruzione della cosa.
Non dimentichiamoci, inoltre, che l’usufrutto può essere a tutti gli effetti soggetto all’esecuzione forzata (pignoramento) mentre la nuda proprietà non lo è: un creditore ha il diritto di pignorare e vendere all’asta il diritto di usufrutto e chi acquista tale diritto avrà il permesso di godere dei benefici dell’immobile per il periodo originariamente stabilito. L’usufruttuario ha il diritto di cedere il proprio diritto, a condizione che ciò non sia vietato dal contratto iniziale che ha istituito l’usufrutto. Qualsiasi cessione deve sempre essere necessariamente comunicata al nudo proprietario dell’immobile.
Scadenze pagamento IMU 2024
Proprietari e usufruttuari devono ovviamente conoscere le scadenze precise per l’anno in corso relative al pagamento dell’imposta. Il termine per versare la prima rata, che corrisponde all‘acconto dell’IMU, è fissato al 17 giugno 2024: questa prima tranche rappresenta l’imposta relativa al primo semestre, ed è stata calcolata utilizzando le stesse aliquote e detrazioni applicate nel periodo d’imposta precedente. Il termine massimo per saldare la seconda rata, che rappresenta il saldo dell’IMU, è stato fissato per il 16 dicembre 2024. Per calcolare l’imposta dovuta per l’intero anno, si andranno ad utilizzare le aliquote che saranno pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze alla data del 28 ottobre.
