Le spese manutenzione caldaia inquilino o proprietario? Questa è una delle tematiche più difficili per quanto riguarda i rapporti tra proprietario e affittuario. Può essere un problema anche all’interno del condominio, quando il sistema di riscaldamento è centralizzato. Si tende a pensare che le spese manutenzione caldaie riguardino solo l’inquilino, ma in realtà non è sempre così.
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In questa guida pratica vedremo quali sono le normative di riferimento e se le spese di manutenzione caldaia toccano all’inquilino o al proprietario, prendendo come riferimento alcuni esempi specifici, come nel caso del comodato d’uso o della morte del proprietario o dell’intestatario della caldaia.
Spese manutenzione caldaia, inquilino o proprietario: a chi tocca?
Spese manutenzione caldaia, inquilino o proprietario? Prima di tutto è importante fare una differenza tra spese ordinarie e straordinarie. Questa differenza non riguarda solo le spese per la caldaia, ma tutte le spese che riguardano l’appartamento . Si tende a distinguere tra l’ordinaria manutenzione, cioè quegli interventi di piccola entità che permettono di usufruire delle caratteristiche dell’appartamento e che sono causate dal deterioramento di piccole parti dell’immobile e le spese straordinarie, che riguardano la maggior parte dell’immobile e hanno un importo non indifferente.
La normativa di riferimento e l’art.1576 del codice civile che si riferisce al contratto di locazione. In questo caso, si parla di ordinaria manutenzione e di straordinaria manutenzione, proprio per fare la differenza tra questi due tipi di intervento. L’articolo 1609 del Codice Civile offre una definizione in più:
- con le piccole riparazioni, indicando con questo termine quegli interventi che servono quando – per un caso o per impianti datati – servono dei piccoli interventi;
- si fa riferimento al proprietario nel caso ci siano interventi molto più seri.
Come funziona quando il problema riguarda la caldaia? In generale, l’inquilino dovrebbe pagare i costi di ordinaria manutenzione, perché si ritiene che siano interventi dovuti a usura e quindi all’utilizzo che non può dipendere dal proprietario se l’appartamento o l’immobile è stato ceduto a un’altra persona con un contratto di locazione.
Spese manutenzione caldaia inquilino o proprietario, quali sono
A questo punto è bene fare chiarezza su quali sono le spese manutenzione caldaie inquilino o proprietario e su cosa si può intendere come ordinaria manutenzione. L’inquilino ha l’obbligo di pagare di tasca propria la sostituzione di parti della caldaia che potrebbero essersi rotte in modo accidentale. Si può trattare di valvole, pompe di circolazione, bottoni, saracinesche, ecc. In più ha l’obbligo di mantenere la pulizia annuale dell’impianto e di occuparsi della pulizia di filtri o dei fumi.
Come da normativa, l’impianto va acceso all’inizio dell’autunno e spento prima dell’estate: anche queste pratiche spettano all’inquilino, accanto ai controlli periodici obbligatori per legge, come le autocertificazioni, il pagamento degli addetti alla manutenzione e le manutenzioni periodiche, senza contare le spese per la fornitura del gas, oppure per l’acquisto del combustibile. In caso di verifica dell’impianto, c’è una tassa dell’ASL che è sempre a carico dell’inquilino.
Allora cosa deve pagare il proprietario? Se la caldaia non funziona ed è necessario sostituirla o cambiarla completamente o ancora serve il rifacimento e la manutenzione dell’intero impianto, la sostituzione o l’installazione di contatori o altre spese per adeguarsi alla normativa vigente, queste pratiche sono a carico del proprietario. Se la struttura si rompe in maniera definitiva, il proprietario non può fare a meno di pagarlo, a meno che non dimostra che l’impianto era nuovo e che il danno è stato provocato dall’inquilino.
Come funziona se l’impianto è centralizzato e quindi riguarda tutti i condomini? Se la caldaia rientra nelle soluzioni condominiali, allora il riscaldamento verrà pagato in base ai millesimi e sarà l’inquilino a pagare. Questo vale anche per interventi di piccola manutenzione. Se la caldaia è rotta, l’amministratore del condominio è tenuto a informare l’inquilino, il quale è tenuto a informare il proprietario. Infatti è il proprietario che deve procedere ai lavori e deve pagare le spese. L’inquilino può anche scegliere di anticipare le spese richieste per mantenere l’accesso al servizio di riscaldamento della caldaia e poi richiedere al proprietario la restituzione di queste somme anche per via giudiziale.
Spese manutenzione caldaia inquilino o proprietario, la normativa in caso di comodato o eredi
Se c’è una situazione di comodato in uso gratuito, allora chi abita in casa con questa formula deve pagare sia le spese ordinarie che quelle straordinarie, anche in riferimento alla caldaia.
In caso morte della persona che abitava con un contratto di affitto, allora tutti gli oneri riferiti alla casa ritornano al proprietario dell’immobile, incluso il problema della caldaia, sia in manutenzione ordinaria che in quella straordinaria. Infine, se parliamo di morte del proprietario con l’inquilino ancora presente, molto dipende dagli eredi.
Infatti, questi possono decidere di chiudere il contratto, corrispondendo una somma da valutarsi all’inquilino per il danno causato. Altrimenti, possono tenere il contratto in essere. Nel primo caso, tutte le spese passeranno a loro in quanto eredi del proprietario. Nel secondo caso, le spese dell’inquilino (inclusa la manutezione ordinaria della caldaia) restano all’inquilino, mentre le spese straordinarie saranno a carico degli eredi del proprietario.
