Le tasse per chi vende casa ereditata possono essere in agguato se hai ottenuto una seconda casa in eredità e non puoi trasformarla in un’attività imprenditoriale o in una casa vacanze. Con la crisi, le tasse vendita casa si fanno sentire, soprattutto se stai vendendo per ottenere un’entrata aggiuntiva e non hai intenzione di trovare qualcuno che si occupa della riscossione dell’affitto per conto tuo. Come organizzare la vendita per pagare meno tasse, cosa lasciare in casa alla consegna delle chiavi e come pianificare la transazione per recuperare anche i costi di ristrutturazione? L’agenzia immobiliare è davvero necessaria? Rispondiamo a queste domande in questa guida pratica.
Approfondimenti
La tassazione sulla successione
Prima di poter vendere la casa ereditata devi accettare l’eredità. Questa procedura non è gratis per la tassazione. Infatti, oltre alla dichiarazione di successione – che si può presentare sul sito dell’Agenzia delle Entrate solo dopo essere passato da un notaio, da un commercialista o da un avvocato alla presenza di tutti gli eredi – dovrai pagare le tasse ipotecarie del 2% e le tasse catastali del 2%, a cui si aggiungono le tasse per l’eredità variabili dal 4% all’8% in base al tuo grado di parentela. Solo dopo aver completato la procedura avrai pieno accesso all’immobile, ma l’Agenzia delle Entrate inserirà la tua quota di proprietà nei registri dei tributi locali per l’IMU (in caso di seconda casa) o per la TARI (in caso di prima casa). Prima di pensare alla vendita, devi anche capire qual è la tua quota di proprietà. Infatti, se l’immobile è diviso tra più eredi, anche gli altri devono essere d’accordo a vendere: basta un solo erede contrario e non si vende.
Se tutti gli eredi sono d’accordo (o l’erede sei solo tu) e decidi di vendere, il passaggio successivo è rendere appetibile l’immobile, magari con una ristrutturazione, ma ristrutturare è una facoltà, non un obbligo, a meno che non ci siano problemi di sicurezza o di condoni all’interno dell’immobile. Infatti, se è presente un abuso edilizio, questo va sanato prima di procedere alla vendita, altrimenti chi compra può rifiutarsi di procedere se prima non sani il condono. Invece, i problemi di sicurezza sono una tua responsabilità finché l’immobile è il tuo: quando andrai dal notaio per completare la compravendita dovrai assicurare con documenti alla mano che è tutto a posto e al sicuro. Negli ultimi anni, con l’entrata in vigore delle normative europee sulla classificazione energetica, è necessario anche avere a disposizione i documenti relativi alla classe di riferimento. Se non l’hai a disposizione, devi farla redigere da un perito, che dovrà verificare le condizioni dell’impianto elettrico.
Ricorda che se ci sono più eredi, allora ognuno riceve una parte dell’importo ottenuto dalla vendita (meno le tasse) in base alla sua quota di proprietà. Se le parti sono uguali, allora la somma si dovrà dividere in parti uguali. I metodi migliori per poter procedere alla vendita dell’immobile sono il bonifico – che assicura anche sulla tracciabilità – e l’assegno bancario (da preferire rispetto a quello postale) in caso di pagamenti scaglionati. In ogni caso, la tassazione si applica all’intero importo ottenuto e non solo alla parte eventualmente ricevuta come anticipo.
Quando si vende una casa ci sono tasse da pagare
L’importo che hai ottenuto dalla vendita della casa ereditata non va inserito nella dichiarazione dei redditi. Infatti, il pagamento delle tasse avviene direttamente nel contratto di rogito con il trasferimento della proprietà. Puoi scegliere se rivolgerti a un’agenzia immobiliare per trovare un acquirente, oppure vedertela da solo: su questo punto non c’è obbligo. Invece, per il passaggio di proprietà e il pagamento delle tasse dovute si deve fare riferimento a un notaio come obbligo. Infatti, il notaio non si occupa solo della questione tasse, ma anche di comunicare ai diversi enti preposti il passaggio di proprietà. Quali sono questi enti?
- Catasto, perché c’è da aggiornare la visura catastale con il nuovo proprietario;
- Agenzia delle Entrate, per indicare che gli eredi non sono più proprietari dell’immobile, così non devono pagare le tasse relative a quell’appartamento;
- Comune dove si trova l’immobile, per evitare il pagamento dell’IMU o della TARI su quell’immobile, dato che non è più dovuto per via del passaggio di proprietà.
La tassazione riguarda solo la plusvalenza sull’immobile e corrisponde al 26% della stessa. Supponiamo che la tua casa è in vendita a 100 mila euro e che in passato il valore dell’immobile sul mercato fosse di 78 mila euro (convertiti, visto che in Italia gli immobili di solito sono datati e magari c’è l’indicazione in lire). In questo caso, la plusvalenza è di 22 mila euro e su questa rendita si applica l’aliquota del 26%. Così l’importo delle tasse totale che devi pagare è di 5.720 euro. Dopo aver pagato le tasse, il notaio divide tra tutti gli eredi la parte restante in base alla quota di proprietà dell’immobile, ma ci sono ancora delle spese da sostenere.
Quali sono le spese a carico del venditore di un immobile
Chi vende casa è tenuto a pagare anche le spese notarili e l’aliquota del 9% per il trasferimento dell’immobile, oltre all’imposta catastale di 50 euro con altri 50 euro per l’imposta ipotecaria. Infatti, se ricevi una casa in eredità e poi la rivendi, purtroppo queste tasse si applicheranno due volte. In questo secondo caso, però, anche chi compra è tenuto a pagare le imposte. Per andare sul sicuro, pianifica un primo anticipo con bonifico diviso in base alla quota di proprietà con la firma di un primo atto di accordo come scrittura privata e successivamente completa il pagamento con una seconda tranche alla firma del rogito. Indica nell’accordo la data della firma del contratto finale dal notaio per dare il tempo a chi compra di procedere con un nutuo. Se la vendita non si conclude, hai comunque diritto a tenere l’anticipo.
