L’imposta sostitutiva sulle plusvalenze si rivolge a chi ha venduto casa a un valore più alto rispetto a quello di acquisto, ottenendone così una plusvalenza. In caso di immobile ereditato, il riferimento di partenza è l’importo di acquisto da parte di chi ha lasciato la casa in eredità. Per fare un esempio pratico, se i genitori hanno comprato una casa e la lasciano in eredità a un figlio, la plusvalenza è calcolata tra l’importo pagato dai genitori e la cifra ricevuta dal figlio dopo la vendita dell’immobile. La normativa di riferimento è l’art.67 della legge n.917/86. Come funziona e quali sono i calcoli da fare? Scopriamolo in questa guida pratica!
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Cosa sono le imposte sulla plusvalenza
L’imposta sostitutiva plusvalenza è un a tassa che si applica solo se si vende l’immobile ottenuto in donazione o in successione. Per tornare al nostro esempio, se il figlio eredita la casa dai genitori e decide di abitarci o di affittarla, allora l’imposta non è dovuta. La tassa non è dovuta nemmeno se il figlio attende 5 anni prima di vendere l’immobile dopo aver accettato l’eredità. I 5 anni partono dalla data in cui il figlio ha ricevuto l’eredità. L’imposta sostitutiva non ha nulla a che fare con le imposte ipotecarie e catastali che si pagano quando si accetta l’immobile in eredità, perché queste ultime tasse servono per pagare i servizi catastali e non solo.
Invece, l’imposta sostitutiva è una tassa che si paga sul reddito in più generato al termine dell’operazione di investimento nell’immobile. Così come il rendimento sui titoli azionari viene tassato, anche il rendimento ottenuto dalla vendita di un appartamento è soggetta a tassazione. L’imposta sostitutiva non riguarda solo gli immobili, ma anche i terreni. Ricorda che la tassa sulla plusvalenza non è dovuta da chi compra, che ha comunque delle tasse da pagare. Infatti, chi compra deve pagare l’imposta di registro e catastale per l’aggiornamento della visura e per indicare l’immobile come di proprietà.
In alcuni casi, come per l’acquisto della prima casa, oppure per i mutui under 36, possono esserci delle agevolazioni che si applicano a chi compra, ma chi vende entro 5 anni da quando l’immobile è entrato in suo possesso deve comunque pagare l’imposta sulla plusvalenza, a meno che non venda a un prezzo più basso rispetto al valore dell’immobile. Ti consigliamo di procedere con questa operazione per evitare di pagare la tassa sulla plusvalenza: a questo punto, conviene di più attendere il termine dei 5 anni, perché rischi di pendere molto di più dell’importo della tassa.
Come si calcola l’imposta sulla plusvalenza
L’imposta si paga seguendo il calcolo:
Prezzo di rivendita – (costo di acquisto + spese detraibili) = plusvalenza
Facciamo un esempio pratico con un immobile venduto a 100 mila euro e costato ai genitori che hanno lasciato la casa di 65 mila euro in eredità al figlio. Il figlio ha poi effettuato dei lavori di ristrutturazione per riqualificazione energetica prima di vendere del valore di 15 mila euro.
100.000 – (65.000 + 15.000) = 100.000 – 80.000 = 20.000.
Da questa plusvalenza si dovrà calcolare l’imposta, che è pari al 26% della plusvalenza ottenuta. Nel nostro esempio l’imposta arriva a 5.200 euro.
Quando si versa l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze
Questa tassa si applica quando:
- C’è una cessione dietro compenso, ma non c’è un investimento iniziale, come quando si riceve un’eredità o una donazione;
- Ci sono dei terreni non edificabili o dei fabbricati. Anche in questi casi, l’acquisto dei terreni o la realizzazione del fabbricato comporta il pagamento dell’imposta entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione del fabbricato;
- C’è una rendita ottenuta da strumenti finanziari.
Ricordati di informare il notaio di questa questione per essere in regola con le tasse. Infatti, il professionista potrebbe non sapere che stai vendendo l’immobile prima dei 5 anni e che sei così tenuto al pagamento di questa imposta. Non informarlo – e così non pagare – può portarti a dover pagare l’accertamento con tutti gli interessi da parte dell’Agenzia delle Entrate quando si conclude la vendita. Il notaio deve versare l’imposta sostitutiva plusvalenze entro 30 giorni dalla stipula dell’atto, accanto all’imposta di registro. Il notaio è anche tenuto a compilare e a inviare per tuo conto il modello per la tassazione delle plusvalenze.
Nella dichiarazione dei redditi da presentare non dovrai pagare più la tassa sulla plusvalenza, perché l’hai già pagata tramite il notaio, ma dovrai comunque indicare di non essere più in possesso dell’immobile e che hai già pagato le tasse, presentando al commercialista o al Caf abilitato la documentazione di avvenuto pagamento dell’imposta che hai ricevuto dal notaio. L’imposta sulle plusvalenze immobiliari è l’unica che prevede il pagamento nell’anno di vendita dell’immobile tramite notaio. Infatti, per le rendite ottenute da strumenti finanziari è il commercialista o il Caf abilitato a fare i conti per la dichiarazione dei redditi e a definire quanto devi pagare come tassa al termine dell’anno fiscale.
