Comprare casa è un momento importante, non privo di emozioni, aspettative e anche un po’ di (del tutto normale) ansia. Tra i tanti passaggi da affrontare, ce n’è uno che segna davvero l’inizio dell’impegno concreto: il preliminare di vendita, conosciuto anche come compromesso. È qui che acquirente e venditore si danno la parola, nero su bianco, prima di arrivare al rogito notarile.
Approfondimenti
Uno degli aspetti centrali di questo accordo è la caparra, una somma versata a garanzia dell’impegno preso. Ma quale tipo di caparra scegliere? Esistono due principali alternative: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.
Qual è la differenza tra le due? Quali vantaggi offrono? E quali rischi bisogna considerare? Su Affari e Finanza risponderemo in questo approfondimento a tutti i dubbi che potreste avere nel merito della questione.
Indice contenuto
Differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale
La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile italiano, è una somma di denaro (o altri beni fungibili) versata dall’acquirente al venditore al momento della firma del preliminare, come garanzia dell’adempimento del contratto.
Il suo scopo principale è rafforzare l’impegno delle parti a concludere l’acquisto. In caso di adempimento, la caparra viene imputata come parte del pagamento del prezzo dell’immobile.
Se una delle parti non rispetta gli obblighi contrattuali:
- Se l’acquirente non adempie, il venditore può trattenere la caparra;
- Se è il venditore a non rispettare l’accordo, l’acquirente può richiedere il doppio della somma versata.
È la forma più comune nei preliminari immobiliari, grazie alla sua capacità di tutelare entrambe le parti
Caparra confirmatoria: cos’è e quando si usa
La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile italiano, è una somma di denaro (o altri beni fungibili) versata dall’acquirente al venditore al momento della firma del preliminare, come garanzia dell’adempimento del contratto.
Il suo scopo principale è rafforzare l’impegno delle parti a concludere l’acquisto. In caso di adempimento, la caparra viene imputata come parte del pagamento del prezzo dell’immobile.
Se una delle parti non rispetta gli obblighi contrattuali:
- Se l’acquirente non adempie, il venditore può trattenere la caparra;
- Se è il venditore a non rispettare l’accordo, l’acquirente può richiedere il doppio della somma versata.
È la forma più comune nei preliminari immobiliari, grazie alla sua capacità di tutelare entrambe le parti da brutte sorprese e situazioni spiacevoli che chiunque vorrebbe evitare.
Caparra penitenziale: vantaggi e limiti
La caparra penitenziale, regolata dall’articolo 1386 del Codice Civile, è una somma concordata esplicitamente come corrispettivo per il recesso dal contratto.
Deve essere espressamente prevista nel preliminare, con una clausola che ne specifichi la natura penitenziale.
Se una parte decide di recedere:
- L’acquirente perde la caparra versata;
- Il venditore deve restituirne il doppio in caso di suo recesso.
Questa soluzione presenta i seguenti vantaggi:
- Possibilità di ritirarsi dall’accordo senza ulteriori obblighi legali;
- Minore tutela in caso di inadempimenti non legati al recesso (es. ritardi, vizi dell’immobile);
- Si applica solo al recesso volontario.
È meno diffusa rispetto alla confirmatoria, ma utile in situazioni di maggiore incertezza.
Quando conviene l’una o l’altra
La scelta tra caparra confirmatoria e penitenziale dipende dalle intenzioni delle parti e dal livello di certezza sull’operazione.
- La caparra confirmatoria è preferibile quando entrambe le parti sono fortemente motivate a concludere l’acquisto e vogliono una protezione contro l’inadempimento;
- Adatta a transazioni standard, dove l’immobile è in regola;
La caparra penitenziale è utile quando c’è il desiderio di mantenere flessibilità, ad esempio in caso di:
- Incertezze finanziarie;
- Ritardi nella vendita di un altro immobile;
- Condizioni di mercato volatili.
Per la penitenziale, è necessario specificare che la caparra ha funzione di recesso, altrimenti si presume confirmatoria.
Cosa succede in caso di inadempimento
In caso di inadempimento con una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può scegliere tra:
- Trattenere la caparra (o restituirne il doppio, se è il venditore);
- Agire in giudizio per ottenere:
- Esecuzione del contratto;
- Risarcimento danni.
Offre una tutela robusta, ma può comportare tempi e costi legali.
Con la caparra penitenziale, l’inadempimento non legato al recesso volontario non è coperto dalla caparra. In tal caso, le parti devono ricorrere ad altre azioni legali, complicando la risoluzione. Se invece il recesso avviene come previsto, la perdita o restituzione della caparra chiude la questione senza ulteriori dispute.
È essenziale che il preliminare specifichi chiaramente le condizioni di inadempimento o recesso, per evitare ambiguità.
Tabella riassuntiva
| Tipo caparra | Recuperabilità | Rischi | Clausole tipiche |
| Confirmatoria | Non recuperabile in caso di inadempimento; doppio restituito se inadempie il venditore | Possibili azioni legali lunghe e costose | Garanzia di adempimento, imputazione a prezzo |
| Penitenziale | Persa in caso di recesso; doppio restituito se recede il venditore | Limitata a recesso volontario, meno tutela per altri inadempimenti | Diritto di recesso, importo come corrispettivo |
FAQ
Si può cambiare tipo di caparra dopo aver firmato?
No, una volta firmato il preliminare, il tipo di caparra non può essere modificato unilateralmente, poiché è parte integrante del contratto. Eventuali cambiamenti richiedono un accordo scritto tra le parti, con una modifica formale del preliminare, preferibilmente davanti a un notaio per garantirne la validità legale.
Quanto dev’essere l’importo della caparra?
Solitamente si attesta tra il 10% e il 20% del prezzo dell’immobile, ma può variare in base al:
– Valore della transazione;
– Livello di rischio percepito.
