Nel contesto delle locazioni abitative in Italia, il contratto a canone concordato rappresenta una formula particolarmente rilevante per proprietari e inquilini. Oltre a offrire agevolazioni fiscali, esso impone che il valore dell’affitto non sia scelto liberamente, ma che rispetti le soglie definite dai cosiddetti accordi territoriali. Ma in termini pratici, il canone concordato come si calcola? È la domanda centrale che molti si pongono e che trova risposta in una procedura ben definita: zona e fascia dell’immobile, superficie convenzionale, coefficienti applicabili, durata e rinnovi contrattuali.
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Canone concordato: come stimarlo
La legge che disciplina la materia degli affitti abitativi, in particolare la Legge 431/1998, prevede la possibilità per le parti di stipulare un contratto a canone definito non in regime di libero mercato, ma in base a un “canone convenzionato” stabilito dai contratti collettivi locali (accordi territoriali). In questo contesto risulta fondamentale capire il canone concordato come si calcola, perché il valore mensile dell’affitto è frutto di un algoritmo che tiene conto di zone omogenee, fasce di oscillazione, coefficienti relativi alle caratteristiche dell’immobile e alla sua superficie.
L’accordo territoriale quindi funge da “cartina di tornasole” che delimita un range minimo e massimo €/mq al quale attenersi, integrato poi da elementi qualitativi che posizionano l’immobile all’interno della fascia. Solo così si evita di non rispettare i limiti previsti e di perdere i vantaggi fiscali connessi.
Gli accordi territoriali: zone, fasce, coefficienti, servizi
Gli accordi territoriali sono sottoscritti dalle associazioni più rappresentative dei proprietari e degli inquilini e, comune per comune (o area metropolitana per area metropolitana), definiscono innanzitutto la zonizzazione del territorio. Questa zonizzazione individua zone omogenee (esempio: centro storico, semicentro, periferia) che riflettono caratteristiche urbanistiche, socio-economiche, presenza di servizi. All’interno di ogni zona viene stabilita una fascia di oscillazione minima-massima in €/mq/anno o mese per il canone, sulla base della superficie convenzionale e dei parametri che incidono (ad esempio arredo, stato manutentivo, piano, ascensore, climatizzazione, pertinenze).
Quindi è indispensabile avere a disposizione l’accordo territoriale aggiornato e la tabella dei valori per la zona in cui l’immobile è ubicato. Successivamente, si applicano i coefficienti relativi allo stato e ai servizi che l’abitazione offre: un arredo completo può comportare una maggiorazione, mentre un piano alto senza ascensore potrebbe comportare una riduzione. In questo modo, anche immobili nella stessa zona possono collocarsi in punti diversi della fascia.
Come fare il calcolo
Per chiarire il canone concordato come si calcola e il processo di stima, vediamo come eseguire un calcolo sintetico del canone. I passaggi principali sono i seguenti: individuare la zona, calcolare la superficie convenzionale, determinare i coefficienti relativi alle caratteristiche, moltiplicare il valore unitario €/mq ottenuto per la superficie e eventualmente suddividerlo su base mensile. Per fare ciò è utile fare un esempio concreto che renda più comprensibile la logica operativa.
Scelta zona e fascia | Coefficienti (arredo, stato, servizi)
Ampliando il dettaglio: iniziamo scegliendo la zona omogenea in cui ricade l’immobile in base all’accordo territoriale. Poi si identifica la fascia di oscillazione minima e massima €/mq/anno (o mese). Successivamente, si analizzano le caratteristiche dell’immobile: se è completamente arredato, se è in classe energetica elevata, se è al piano attico con ascensore, se gode di balconi o terrazzi, se ha cantina o garage, ecc. Ogni caratteristica può comportare una maggiorazione o una riduzione percentuale rispetto al valore base.
Ecco allora un esempio di come si applica concretamente:
supponiamo che la fascia sia 4,0-6,0 €/mq/mese; l’immobile ricade in zona centrale, è arredato, ha ascensore e garage. Quindi partendo dal valore medio – per esempio 5,0 €/mq/mese – si applicano le maggiorazioni previste (arredo +10%, garage +5%) e si potrebbe arrivare a 5,75 €/mq/mese. Se la superficie convenzionale è 90 mq, il canone stimato sarà 90 × 5,75 = 517,50 €/mese.
Attestazione: chi la rilascia, quando è obbligatoria, costi
Uno degli aspetti fondamentali è l’attestazione canone concordato costi, ovvero il documento che certifica che il contratto sottoscritto rispetti l’accordo territoriale e quindi consenta di usufruire delle agevolazioni fiscali (tra cui la cedolare secca agevolata). L’attestazione deve essere rilasciata da almeno una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale o da un soggetto delegato nei casi in cui il contratto non sia assistito. L’obbligatorietà sussiste soprattutto quando si vuole fruire delle agevolazioni: l’Agenzia delle Entrate infatti, in risoluzioni e circolari, ha ribadito che, per i contratti non assistiti dalle associazioni, l’attestazione rappresenta elemento essenziale. I costi variano da comune a comune: ad esempio, nel comune di Roma un servizio di asseverazione può costare circa 130 €.
Agevolazioni (cedolare agevolata, tributi locali)
Uno dei motivi per cui molti proprietari valutano la formula del canone concordato è la possibilità di accedere a benefici fiscali e cedolare secca canone concordato vantaggi. In particolare, tra le agevolazioni spicca la cedolare secca al 10% per i contratti stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa oppure nei casi previsti dall’accordo locale. I vantaggi comprendono anche la riduzione della base imponibile IRPEF del 30% se non si opta per la cedolare secca e la base imponibile della tassa di registro ridotta al 70% del canone. In aggiunta, molti comuni prevedono aliquote IMU e TASI ridotte per gli immobili locati a canone concordato. È importante, dunque, verificare le deliberazioni comunali locali oltre all’accordo territoriale per massimizzare i benefici.
Tabella parametri → impatto sul canone
Di seguito una tabella esemplificativa, che aiuta a comprendere come diversi parametri possono influire sul valore del canone.
| Parametro (zona/fascia/coeff) | Valore | €/mq | Impatto % | Note |
| Zona centrale (fascia A) | 5,00 €/mq/mese | 5,00 | base | Valore medio zona centro |
| Arredato completo | — | +0,50 | +10% | Maggiorazione per arredo completo |
| Piano attico + ascensore | — | +0,25 | +5% | Migliore dotazione |
| Classe energetica A/B | — | +0,25 | +5% | Migliore efficienza energetica |
| Garage incluso | — | +0,25 | +5% | Pertinenza esclusiva |
| Zona periferica (fascia C) | 4,00 €/mq/mese | 4,00 | base | Valore medio zona periferia |
Nota: la tabella è puramente illustrativa: ciascun accordo territoriale può prevedere coefficienti, maggiorazioni o riduzioni differenti.
Checklist calcolo
Per assicurarsi che la stima del canone a canone concordato sia corretta, conviene seguire questa sequenza:
- Accordo aggiornato del comune alla data della stipula;
- Parametri coerenti con l’immobile (zona, fascia, dotazioni, pertinenze);
- Stima €/mq corretta – partendo dalla fascia minima-massima, applicando coefficienti;
- Attestazione rilasciata da associazione competente;
- Comunicazioni fiscali e registrazione del contratto con regime scelto (es. cedolare secca).
FAQ
Serve l’attestazione per forza?
Sì, almeno nei casi in cui il contratto non è assistito da una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale. In tali ipotesi, l’attestazione è elemento necessario ai fini dell’ottenimento delle agevolazioni fiscali, poiché certifica che il contratto è conforme all’accordo. Se invece il contratto è assistito, l’associazione stessa spesso rilascia la dichiarazione di conformità.
Come tratto le pertinenze?
Le pertinenze come balconi, terrazzi, cantine o box auto vanno computate nella superficie convenzionale con percentuali variabili (ad esempio 25% o 50% della superficie delle cantine, 30% della superficie di balconi fino a un certo limite) secondo quanto stabilito dall’accordo territoriale. È dunque fondamentale verificare nell’accordo la percentuale applicabile.
E per studenti fuori sede?
Nel caso di contratti ad uso studenti fuori sede, la formula del canone concordato può essere applicata anche a contratti con durata ridotta (ad esempio 6-36 mesi) nei comuni sedi di università o distaccamenti. In tali casi, l’accordo territoriale spesso prevede valori specifici o maggiorazioni percentuali per la durata. Una valutazione accurata consente non solo di fissare un canone che rispetti la normativa, ma anche di beneficiare pienamente dei vantaggi offerti da questa forma di locazione
